Сьогоденні реалії активізували ринок нерухомості в Україні з таких причин:
- багатьом українцям довелось переїхати у більш безпечні міста на Заході України або ж в інші країни, тому для частини з них є актуальним продаж старого житла з метою купівлі нового у новому місті;
- значна частина будинків та квартир була пошкоджена під час ракетних обстрілів за період повномасштабного вторгнення російської федерації в Україну, тому їх власники будуть змушені замислитись про купівлю нового житла.
Умови воєнного стану не пройшли повз правове регулювання укладення договору купівлі-продажу житла, тому пропонуємо розібратися з актуальними особливостями:
- Відповідно до ч.1 статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу житлового будинку або квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Нововведенням в умовах воєнного стану стало те, що було сформовано Перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна. Ознайомитись з ним можна на офіційному сайті Міністерства юстиції України, але варто пам’ятати, що він постійно оновлюється. Отже, важливо безпосередньо перед здійсненням правочину впевнитись у тому, що нотаріус, до якого ви плануєте звернутись, має право на його посвідчення.
- До 24 червня 2022 р. територіальність нотаріального посвідчення договору була прив’язана до місцезнаходження майна. Виключення становило майно, розташоване м. Києві або Київській області, так як на нього поширювалось право вибору нотаріуса і без цієї прив’язки. Таке право стало доступним для інших регіонів України після того, як Постановою Кабінету Міністрів України (далі – КМУ) від 24 червня 2022 р. № 719 було виключено підпункт 19 пункту 1 Постанови КМУ від 28 лютого 2022 р. № 164. Отже, зараз у вас є можливість обирати нотаріуса згідно з статтею 55 Закону України «Про нотаріат» за такими територіальними принципами:
– за місцезнаходженням такого майна;
– за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору. - У зв’язку з тим, що багато українців виїхали за кордон та не мають можливості зараз повернутись та бути присутніми фізично при посвідченні договору купівлі-продажу, набуває поширення практика здійснення правочинів, пов’язаних із житлом, за допомогою представництва на підставі довіреності. Важливою особливістю є те, що встановлюються обмежені терміни, протягом яких така довіреність може бути використана:
– 2 місяці, якщо довіреність посвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України;
– 1 місяць, якщо довіреність посвідчено іноземним нотаріусом.
У тих випадках, коли довіреність була надана раніше, буде необхідна заява довірителя про підтвердження дії довіреності та засвідчення справжності підпису на ній. Таке засвідчення має бути здійсненим не раніше, ніж 1 місяць (у випадку звернення до консульської установи (дипломатичного представництва) України) або 7 календарних днів (у випадку звернення до нотаріуса) до вчинення правочину, що закріплено у пункті 18 Постанови КМУ від 28 лютого 2022 р. № 164.
- Якщо ви стали власником житла під час дії воєнного стану на підставі договору (наприклад, купівлі-продажу, дарування тощо), то варто також звернути увагу на те, що пунктом 17 Постанови КМУ від 28 лютого 2022 р. № 164 встановлюється заборона на відчуження такого майна протягом одного місяця з дня державної реєстрації вашого права власності.
Отже, з окреслених нами нововведень можна зробити висновок, що війна внесла свої корективи до правил, що діють на ринку нерухомості, через що вони стали більш жорсткими, тому зараз до питання підготовки до купівлі або продажу житла потрібно підходити ще більш відповідально.